De effecten op het weerstandsvermogen en resultaatafdracht
Onderstaande tabel laat de ontwikkeling van het beschikbaar vermogen van het grondbedrijf per 31 december 2024 zien. In het MPGA 2025 is een volledige onderbouwing op grondexploitatieniveau te vinden.
Grondexploitaties
bedragen x € 1 miljoen
| PB25 | PR24 |
|---|---|---|
reeds gerealiseerd vermogen/harde reserve (vrije ruimte) | 18,0 | 25,0 |
op termijn beschikbaar vermogen/zachte reserve | 28,4 | 34,0 |
totaal beschikbaar vermogen (Hard + Zacht) | 46,4 | 59,0 |
Op basis van de huidige uitgangspunten en verwachtingen komt het saldo van het harde vermogen (de vrij beschikbare reserve vanuit de al gerealiseerde winst) uit op € 25,0 miljoen. Dit is dan ook de afdracht die het grondbedrijf over 2024 aan de Algemene Dienst kan doen. Dit is al in deze programmarekening verwerkt.
Het zachte vermogen (de potentiële winst in de komende jaren na aftrek van risico's) komt uit op € 34,0 miljoen. Dat is hoger dan in de Programmabegroting 2025 werd verwacht. Dit komt vooral doordat de huidige actualisatie van de grondexploitaties een positief effect heeft. De verbetering komt deels door extra in exploitatie genomen gronden met een positief saldo en deels door de verbeterde situatie op de woningmarkt.
Gerealiseerd vermogen / harde reserve
In de onderstaande tabel is de stand van de reserve weerstandsvermogen van het grondbedrijf weergegeven, inclusief de benodigde reserveringen en bestemmingen. Daarbij zijn de werkelijke resultaten (Programmarekening 2024) afgezet tegen de eerder afgegeven prognose (Programmabegroting 2025).
bedragen x € 1 miljoen
| PB 25 | PR 24 |
|---|---|---|
stand 31-12-2023 | 72,8 | 72,8 |
tussentijdse winstneming 2024 | 7,8 | 20,5 |
mutaties voorzieningen negatieve grondexploitaties | -2,5 | 11,0 |
mutaties voorziening MVA-gronden | 20,4 | 20,1 |
afsluiting grondexploitatie | -6,4 | |
aanvullen reserve Ruimtelijk Ontwikkeling | -1,0 | -1,0 |
overige | -0,1 | |
subtotaal stand reserve 31-12-2024 | 97,5 | 116,9 |
eerder vastgestelde bestemmingen | -49,3 | -60,1 |
reservering voor marktrisico’s en macro economische risico’s | -9,4 | -9,8 |
reservering voor specifieke risico’s negatieve grondexploitaties | -17,0 | -18,3 |
reservering netcongestie | -3,8 | -3,7 |
vrij beschikbaar en af te dragen aan algemene dienst | 18,0 | 25,0 |
De belangrijkste mutaties worden hieronder toegelicht.
Tussentijdse winstneming 2024
De winstneming voor het jaar 2024 vindt plaats volgens de door de verslaggevingsregels van het BBV systematiek. Dit moet naar rato van de voortgang van de projecten. In 2024 bedraagt de gerealiseerde winst € 20,5 miljoen. De winst is € 12,7 miljoen hoger dan was berekend bij de Programmabegroting 2025. Dat komt door de goede omzet bij een aantal grondexploitaties en verbeterde complexresultaten door de verbeterde woningmarkt.
Mutaties voorzieningen negatieve grondexploitaties
De totale voorziening van de negatieve grondexploitaties is gedaald met € 11,0 miljoen (voordeel). De mutaties zijn:
- De voorziening voor Almere Buiten Centrum is afgenomen door verwerking van een nieuw programma met meer woningen, waardoor meer grondopbrengsten zijn te behalen.
- De grondexploitatie Europakwartier West is afgesloten waardoor de voorziening volledig vrijval. Hieruit is het negatieve resultaat van deze afsluiting gedekt (zie categorie afsluitingen). De restwerkzaamheden zijn ondergebracht bij de grondexploitatie Verspreide Percelen.
- Bij Hogekant en Lagekant neemt de voorziening af als gevolg van toename van de grondprijzen. De resultaten zijn dus licht verbeterd.
- Bij Olympuspark neemt de voorziening toe met € 1,2 miljoen. De afzet van de voorzieningen verloopt moeizaam waardoor de looptijd van het project met een jaar is verlengd. Dit gaat gepaard met hogere plankosten en hogere rentekosten.
- De voorziening van de grondexploitatie Hortus is afgenomen met € 1,2 miljoen. Dit komt door een correctie in de btw in verband met artikel 17.4, waardoor een hogere grondopbrengst kan worden behaald.
- Binnen de grondexploitaties Verspreide Percelen en Openbare gebieden zijn diverse projecten afgesloten en nieuwe deelexploitaties opgenomen (restwerkzaamheden De Laren/Wierden en Europakwartier West). Per saldo leidt dit tot een toename van de voorziening met € 3,5 miljoen.
- Vanuit de BBV-regelgeving moeten we een voorziening treffen voor projecten in de voorbereidingsfase die langer dan 5 jaar lopen. Deze voorziening is nu met € 0,4 miljoen gedaald omdat een project daadwerkelijk is omgezet in een nieuw grondexploitatie (Wisselweg/Oreganoweg). De kosten in de voorbereidingsfase zijn nu overgeboekt naar de nieuwe grondexploitatie.
In onderstaande tabel worden de ontwikkelingen per voorziening (op eindwaarde) weergegeven.
bedragen x € 1 miljoen
grondexploitaties | PR 2023 | PR 2024 |
|---|---|---|
Almere Buiten Centrum | 1,6 | 0,9 |
Europakwartier West | 13,5 | |
Hogekant | 14,5 | 14,3 |
Lagekant | 7,9 | 7,8 |
Olympuspark | 16,6 | 17,8 |
Hortus | 19,1 | 18,2 |
Verspreide percelen / Openbare gebieden | 9,8 | 13,4 |
Voorbereidingsprojecten | 0,6 | 0,2 |
Totaal MPGA | 83,6 | 72,6 |
Mutaties voorziening MVA gronden
Als gemeente hebben we ook grond in bezit waarvoor nog geen grondexploitatie is vastgesteld. Dit zijn de zogenoemde MVA-gronden. Wanneer binnen redelijke termijn een gebiedsontwikkeling mag worden verwacht, mogen we deze MVA-gronden op actuele waarde waarderen. Als er binnen een redelijke termijn geen ontwikkeling zal plaatsvinden, moeten we deze gronden waarderen tegen de doorgaans veel lagere huidige gebruikswaarde (cultuur, bos, wegen, etc.). Omdat de huidig gebruikswaarde vaak lager is dan de boekwaarde, passen wij dan via een voorziening de waardevermindering toe.
Deze verliesvoorziening voor MVA-gronden is afgenomen met € 20,1 miljoen. De belangrijkste mutatie betreft het in exploitatie nemen van gronden bij Twentsekant en Nobelhorst, waardoor de eerder getroffen voorziening kan vrijvallen. Voor het gebied Pampus II is een nieuwe taxatie uitgevoerd. De nieuwe waarde is lager waardoor de voorziening voor circa € 0,3 miljoen is opgehoogd.
bedragen x € 1 miljoen
voorzieningen MVA gronden landbouwwaarde | PR 2023 | PR 2024 |
|---|---|---|
Overgooi | 32,2 | 32,2 |
Twentsekant | 37,4 | 18,1 |
De Vaart IV/VI | 0,4 | 0,4 |
Nobelhorst | 1,1 | 0,0 |
Pampushout II | 8,8 | 9,1 |
OG Hout (Ecudorp) | 0,7 | 0,7 |
totaal | 80,6 | 60,5 |
Afsluiting grondexploitatie
Bij deze jaarrekening worden twee grondexploitaties afgesloten: De Laren/Wierden en Europakwartier West. Dit levert voor het weerstandsvermogen een negatief saldo op van € 9,4 miljoen. Dit nadeel wordt volledig afgedekt uit de vrijval van de hiervoor aanwezige voorzieningen (zie categorie voorzieningen). Daarnaast zijn er binnen de grondexploitatie Openbare Gebieden een aantal deelexploitaties afgesloten, te weten: Waterstate, winkeluitbreiding stationstraat en Sieradenbuurt. Deze afsluitingen leveren een positief resultaat op van circa € 3 miljoen.
Overige
Het betreft hier kosten voor de verdere implementatie van de kadernota grondbeleid van € 0,1 miljoen.
Eerder vastgestelde bestemmingen
In het weerstandsvermogen reserveren we geld voor risico's en verplichtingen van het grondbedrijf die niet in de grondexploitaties kunnen worden verwerkt. We noemen dit de 'eerder vastgestelde bestemmingen'. De specificatie hiervan is als volgt:
bedragen x € 1 miljoen
Eerder vastgestelde bestemmingen | PB 2025 | PR 2024 |
|---|---|---|
Reservering gerealiseerde winst - verschil BBV | -45,5 | -56,4 |
Reservering voor risico onrendabel parkeren stadsdeel Poort | -2,8 | -2,8 |
Informatiecentrum Poort | -0,5 | |
Stelpost parkmanagement Lagekant | -0,5 | -0,5 |
Reservering overaanbod specifieke bedrijventerrein | -1,0 | -1,5 |
Bijdrage groen/blauw | 1,0 | 1,0 |
Totaal eerder vastgestelde bestemmingen | -49,3 | -60,1 |
De belangrijkste mutaties zijn:
Reservering gerealiseerde winst
Op basis van het huidige raadskader ten aanzien van winstneming wordt niet alle winst uit de grondexploitaties die volgens het BBV genomen moet worden, daadwerkelijk uitgekeerd. Uit voorzichtigheid wordt deze winst pas ingezet als meer dan 50% van de totaal verwachte opbrengsten in een grondexploitatie zijn gerealiseerd. Per saldo neemt de reservering ten opzichte van de verwachting bij de Programmabegroting 2025 toe met € 10,9 miljoen. Dit komt vooral door de hogere winstuitname in 2024 (zie eerdere toelichting), waarvan een deel betrekking heeft op projecten waarvan de voortgang minder dan 50% is.
Informatiecentrum Poort
In het verleden zijn gelden gereserveerd om het informatiecentrum van Poort te bekostigen. Omdat dit niet langer meer nodig is kan het hiervoor gereserveerde bedrag vrijvallen.
Reservering overaanbod specifieke bedrijventerrein
De reservering valt hoger uit dan bij de programmabegroting met € 0,5 miljoen. Dit komt doordat de afzet van bedrijventerrein ultimo 2023 lager is dan gedacht. Hiermee is de afzetrisico hoger geworden.
Reservering voor marktrisico’s en macro economische risico’s
De reserve voor de financiële consequenties van het ‘voorzichtige scenario’ is berekend op basis van eerder genoemde uitgangspunten (lagere afzet, hogere rente en lagere opbrengststijging). De noodzakelijke reserve is licht toegenomen met € 0,4 miljoen. Dit komt doordat de portefeuille grondexploitatie groter is geworden door in exploitatie nemen van de gronden.
Reservering voor marktrisico's en macro economische risico's
De reserve voor de financiële consequenties van het ‘voorzichtige scenario’ is berekend op basis van eerder genoemde uitgangspunten (lagere afzet, hogere rente en lagere opbrengststijging). De noodzakelijke reserve is licht toegenomen met € 0,4 miljoen.
Reservering voor specifieke risico's en negatieve grondexploitaties
De risico’s zijn geactualiseerd. De risico’s voor de negatieve grondexploitaties bedragen op eindwaarde € 18,3 miljoen. Dit is € 1,2 miljoen hoger dan de stand bij de Programmabegroting 2025. De belangrijke toename is veroorzaakt door Almere Buiten Centrum. Bij deze grondexploitatie is een nieuwe programma toegevoegd met meer woningen. Hierdoor neemt de risico ook toe.
Reservering netcongestie
Het financieel effect van het risicoscenario netcongestie is berekend op een nadeel van € 3,7 miljoen.
Op termijn beschikbaar / zachte buffer
De zachte buffer is het nog te realiseren vermogen uit de positieve grondexploitaties. Jaarlijks wordt op grond van de winstnemingsmethodiek een deel van het positieve resultaat genomen en daarmee betrokken bij het gerealiseerde (harde) vermogen. Tegelijk zijn er ook nog risico’s of te verwachten algemene kosten (zoals te betalen vennootschapsbelasting) die niet in de grondexploitaties zijn opgenomen. De mutaties van de zachte buffer zijn weergegeven in de onderstaande tabel.
bedragen x € 1 miljoen
op termijn beschikbaar / zachte buffer | PB 2025 | PR 2024 |
|---|---|---|
stand per 31-12-2024 | 436,5 | 465,9 |
eerder vastgestelde bestemmingen | -35,1 | -35,1 |
op termijn beschikbaar voor risico’s en afdrachten | 401,4 | 430,8 |
aftrek risico’s en algemene kosten: | ||
specifieke risico’s in positieve grexen | -313,8 | -308,3 |
marktrisico’s en macro-economische risico’s | -32,2 | -55,5 |
reserve te betalen vennootschapsbelasting | -27,0 | -33,0 |
totaal op termijn beschikbaar / zachte buffer | 28,4 | 34,0 |
Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties in het MPGA 2025 is er een toekomstig te verwachten resultaat voor de positieve grondexploitaties van € 465,9 miljoen. Dit ligt hoger dan bij de Programmabegroting 2025 was verwacht. In het MPGA 2025 worden de mutaties per grondexploitatie toegelicht. De belangrijkste reden voor de toename van het resultaat is toe te schrijven aan extra toevoeging van gebieden met positieve resultaten en verbeterde marktomstandigheden, waardoor hogere grondopbrengstramingen kunnen worden ingerekend. Het verwachte op termijn beschikbare vermogen, na aftrek van de risicoreserveringen, bedraagt € 34,0 miljoen. De belangrijkste mutaties worden hieronder toegelicht.
Eerder vastgestelde bestemmingen
Het benodigde vermogen voor deze bestemmingen is ten opzichte van de stand bij Programmabegroting 2025 niet gewijzigd. De mutaties zijn in de tabel hieronder weergegeven.
bedragen x € 1.000
eerder vastgestelde bestemmingen | PB 2025 | PR 2024 |
|---|---|---|
stelpost segmentering / betaalbaarheid voor sociale huur | -3,6 | -3,6 |
stelpost segmentering / betaalbaarheid voor toekomstige gebieden | -10,0 | -10,0 |
stelpost duurzaamheid en exploitatiebijdrage Stichtsekant | -0,8 | -0,8 |
gebouw parkeren Stadstuinen | -4,5 | -4,5 |
parkeren Voetnoot | -0,7 | -0,7 |
risicoreservering programmering betaalbare woningen | -4,0 | -4,0 |
financieel effect onzekerheid onderwijshuisvesting | -10,0 | -10,0 |
onontdekte ontplofbare oorlogsresten | -1,5 | -1,5 |
totaal eerder vastgestelde bestemmingen | -35,1 | -35,1 |
Specifieke risico's in positieve grexen
De risico’s zijn verdeeld naar positieve en negatieve grondexploitaties. De risico's van de negatieve grondexploitaties zijn afgedekt in het harde vermogen. De risico’s voor de positieve grondexploitaties worden meegenomen in de zachte buffer. Deze bedroegen bij de Programmabegroting 2025 op basis van eindwaarde € 313,8 miljoen. De risico’s zijn nu bij de Programmarekening 2024 met circa € 5,5 miljoen afgenomen. Deze afname is het resultaat van een aantal mutaties. De belangrijkste betreft bij Nobelhorst en NOGW Hout. De risico voor extra kosten vanwege de nieuwe atlas openbaar ruimte is nu verwerkt in de kosten. Daartegenover staat een extra risico voor verdozing bij Stichtsekant en de Vaart IV/VI.
Marktrisico's en macro-economische risico's
Op basis van de geactualiseerde risicoberekening in het ‘voorzichtige scenario’ is een bedrag van € 55,5 miljoen gereserveerd voor marktrisico’s en macro-economische risico’s. Dit is € 23,2 miljoen hoger dan de stand bij de Programmabegroting 2025. Dit komt doordat de portefeuille grondexploitaties groter is geworden (meer woningen), waardoor we ook meer risico's lopen.