In de Programmabegroting 2025 is eerder gemeld dat de markt zich in het eerste half jaar van 2024 positief ontwikkelde. Die trend heeft zich doorgezet, waardoor we het afgelopen jaar in rustiger vaarwater zijn terechtgekomen. De rente en inflatie is stabiel, en de economie groeit.
In 2025 zal de inflatie naar verwachting dalen en blijft de economie groeien. Er blijft een zekere mate van onzekerheid, maar de dynamiek op de markt is volledig terug.
Woningmarkt
De woningmarkt heeft een opmerkelijk herstel laten zien ten opzichte van het jaar ervoor. In 2024 was de gemiddelde transactieprijs van een bestaande koopwoning in Nederland € 451.000. Dat is een stijging van 8,7% ten opzichte van 2023.
De groei begon in de zomer van 2023, doordat de rente niet verder steeg en inkomens begonnen te stijgen. Cao-lonen zijn in 2024 gestegen met 6,6%; de hoogste stijging sinds 1982. Hierdoor kunnen mensen meer lenen voor de aanschaf van een woning. Daarnaast werden er weinig nieuwe woningen opgeleverd en er is nog steeds een fors woningtekort. De huidige huizenprijzen liggen inmiddels ruim boven de piek van juli 2022.
De grote banken gaan uit van verdere stijgingen: ING Research +5,5%, ABN AMRO +7% en Rabobank zelfs +9,2%. Doordat beleggers steeds vaker huurwoningen in de verkoop doen en minder bestaande woningen aankopen, dempt dat naar verwachting uitschieters van meer dan 10% in de huizenprijsstijgingen.
De terugkerende dynamiek op de vastgoedmarkt heeft zich vertaald in een significante stijging van het aantal woningtransacties. Het CBS rapporteert 203.555 transacties in 2024, een stijging van bijna 12% ten opzichte van het voorgaande jaar. Deze groei is opmerkelijk, aangezien de drie voorgaande jaren telkens een daling in het aantal transacties lieten zien.
De verhuur van woningen is de afgelopen jaren minder aantrekkelijk geworden door de verhoging van de overdrachtsbelasting en vermogensbelasting, maar ook veranderende wet- en regelgeving. Hierdoor doen beleggers hun huurwoningen massaal in de verkoop zodra de zittende huurder vertrekt. Het zogenoemde uitponden. In 2024 verkochten zij 24.000 woningen aan eigenaar-bewoners, terwijl er 4.000 woningen van eigenaar-bewoners werden aangekocht. Per saldo dus 20.000 woningen naar de koopmarkt. In 2023 was dat saldo nog 11.000 woningen. De trend laat duidelijk een versnelling zien.
Door dit uitponden is er vooral in de goedkopere segmenten meer aanbod van koopwoningen. Dat zorgt voor meer transacties, van vooral appartementen. Dit heeft bijgedragen aan het herstel van het aandeel jonge huizenkopers. Door de hoge vraag van deze groep starters, wordt dit (extra) aanbod snel verkocht.
Voor bestaande koopwoningen was de markt in 2024 nog steeds erg krap. Twee keer modaal is inmiddels niet meer genoeg om een woning te kopen in een groot deel van het land. Starters willen wel kopen, maar kunnen simpelweg niet door onvoldoende geschikte woningen. Of hebben het budget er niet voor. Dat blijkt uit onderzoek van ING onder 1.261 starters die van plan zijn in de komende twee jaar een eerste woning te kopen.
De aanhoudende druk op de huurmarkt zorgt er ook nog eens voor dat starters onvoldoende kunnen sparen om wel een geschikte woning te kunnen betalen. In de tweede helft van 2024 moest een starter gemiddeld € 42.000 aan eigen geld inbrengen om een huis te kunnen kopen.
Ondanks de stijgende inkomens, zijn de huizenprijzen verhoudingsgewijs harder gestegen. Hierdoor is de betaalbaarheid van een woning fors verslechterd. Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) zal dit de komende jaren waarschijnlijk niet verder verslechteren, maar is deze trend al sinds 2013 te zien.
Er worden simpelweg te weinig woningen gebouwd in Nederland. Dat ligt aan een combinatie van factoren: een hogere rente, stijging van de bouwkosten en het gebrek aan vakmensen in de bouw. Hierdoor komen projecten niet van de grond. Ook stikstofregels en ruimtelijke procedures bemoeilijken de bouw.
De hogere huizenprijzen maken het gemakkelijker om woningbouwprojecten financieel rond te rekenen, en we zien de bouw dan ook aantrekken. Ook zijn extra middelen vanuit het Rijk beschikbaar gesteld om de haalbaarheid van projecten te vergroten.
Daarentegen is door de eis van twee derde betaalbare woningen en de Wet betaalbare huur juist ten koste gegaan van de haalbaarheid. Uit cijfers van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) blijkt dat bij een derde van te bouwen middenhuurwoningen een rendementsverlies optreedt, ondanks een 10% nieuwbouwopslag op de maximale huurprijs.
Hoewel de aantrekkende markt perspectieven biedt voor de nieuwbouw, is er nog geen sprake van een volledig herstel. In 2024 werden nog altijd 23% minder nieuwbouwhuizen verkocht dan in 2021, en 14% minder dan in 2020. Ook het landelijk aantal verleende bouwvergunning in 2024 (62.000) is nog ver uit zicht van de aantallen uit 2021 (76.000).
Echter, dit zegt niet alles. Er zitten volgens het CBS nog 200.000 woningen in de pijplijn. Een ruime meerderheid daarvan zijn projecten waarvan de vergunning verleend is maar de bouw nog niet gestart. Doordat bouwprojecten vanaf 2022 stagneerden, is dit de afgelopen jaren flink opgelopen. Nu de markt weer aantrekt, kunnen deze projecten weer worden opgestart. Dit vertaalt zich in de werkvoorraad van bouwbedrijven, waar het hoogste punt in 25 jaar is bereikt.
De vraag naar woningen is aan het veranderen. Doordat huishoudens steeds kleiner worden en mensen meer woonoppervlak per persoon wensen, dreigt het woningtekort verder op te lopen. Dit zorgt voor een blijvende mismatch op de korte termijn tussen vraag en aanbod. Het onderzoeksbureau ABF Research verwacht dat het woningtekort de komende jaren verder toeneemt. De bevolking groeit, de vraag neemt toe door loonstijgingen en de rentes gaan naar verwachting verder dalen.
De betaalbaarheid – van zowel koopwoningen als markthuurwoningen - kan alleen structureel verbeteren als het woningtekort op landelijke schaal wordt opgelost. Ondanks de meer actieve opstelling van het rijk in de afgelopen jaren is de woningproductie nog niet op het gewenste niveau. Dat betekent dat betaalbaarheid de komende jaren een probleem zal blijven. We doen wat we kunnen om de woningvoorraad te vergroten, maar dat zal niet snel leiden tot structureel lagere woningprijzen. Via het actieplan betaalbaarheid bieden we concrete oplossingen voor de korte termijn.
Situatie in Almere : Almere is, wat betreft de verkoopprijs van bestaande koopwoningen, de duurste gemeente in Flevoland. Afgelopen jaar steeg de gemiddelde verkoopprijs van een woning met 8,5%, resulterend in een gemiddelde prijs van € 461.000. De prijs van een koopwoning in Almere is daarmee sinds het jaar 2000 met 219% gestegen, maar dit is wel grotendeels in lijn met de rest van Nederland.
Volgens onderzoek van ontwikkelaar BPD is Almere momenteel de meest verhitte regio van Noord-, Oost- en Midden-Nederland. Landelijk staat Almere op plek 8. Er blijft nog steeds een groot tekort aan woningen om aan de vraag te voldoen.
Bedrijventerreinen: markt blijft krap
Volgens een recent gehouden enquête onder NVM Business-leden blijkt dat het tekort aan bedrijfsruimte onverminderd groot blijft. De vraag naar locaties met zware stroomaansluitingen neemt ook toe.
Hoewel het totale aanbod dit jaar flink is gestegen, is er een groot tekort aan geschikte panden. Duurzaamheid en locatie worden op sommige plekken namelijk steeds meer een doorslaggevende factor voor bedrijven. Nieuwbouw wordt bemoeilijkt door schaarste aan grond en stroomtekorten. Hierdoor stijgen de prijzen flink voor bedrijfsruimte. Veel bedrijven zijn bereid om hoge huur- of koopprijzen te betalen voor geschikte panden en locaties.
Netcongestie is sinds eind 2023 het meest besproken onderwerp geworden met betrekking tot de bedrijventerreinen. De actuele stand van zaken is dat voor grootverbruikers in Almere tot zeker 2029 geen nieuwe aansluitmogelijkheden zijn. In 2024 zijn er geen nieuwe signalen hierover ontvangen.
Wel zien wij dat bedrijven water bij de wijn doen. Door het nijpende tekort zijn zij bereidt toch een kavel af te nemen, en de bedrijfsprocessen zo in te richten zodat zij zonder een grootverbruik aansluiting uit de voeten kunnen. Bij een grootverbruik aansluiting is de elektriciteitsaansluiting groter dan 3 x 80 ampère. Niet alle bedrijven hebben dit nodig, of kunnen met creatieve oplossingen toch een periode zonder grootverbruik aansluiting overbruggen. Denk hierbij aan slimme energieoplossingen, zoals een energieopslag in een batterij, meer stroom zelf op te wekken met zonnepanelen of een energiehub te realiseren op een bedrijventerrein.
Situatie in Almere : De vraag naar bedrijfsruimte in Almere blijft groot. De markt toonde in 2024 een vergelijkbare dynamiek als in 2023. In totaal werd bijna 75.000 m 2 verhuurd of verkocht aan een nieuwe gebruiker. Daarvan had ongeveer 43% betrekking op logistiek vastgoed en 57% op overige bedrijfspanden. Vooral in het kleinschalige segment tot 2.500 m 2 is het aanbod nog altijd zeer krap. Naast de hoge vraag, zijn bedrijven in Almere ook bereid het netcongestierisico te nemen. De grondprijzen voor de uitgiften die gepland staan in 2025 profiteren hiervan.
Kantoren: onveranderd beeld
De Nederlandse kantorenmarkt heeft in 2024 een gemengd beeld laten zien, met zowel positieve als uitdagende ontwikkelingen volgens makelaarsvereniging NVM.
De totale opname van kantoren is in 2024 licht gestegen met 1,5% ten opzichte van 2023. Het aanbod nam ook toe, wat de dynamiek op de markt bevorderde.
Er is echter sprake van een structurele mismatch tussen vraag en aanbod. Er is veel vraag naar duurzame kantoren op goed bereikbare locaties, terwijl het beschikbare aanbod vaak oude kantoorpanden zijn met slechte energielabels en op B locaties. Hybride werken vergrootte ook de vraag naar flexibele en multifunctionele kantoorruimtes. De kloof tussen kantoren in de 4 grootste gemeenten (G4) en de rest van Nederland neemt hierdoor steeds meer toe.
Situatie in Almere : In Almere is de behoefte aan nieuwbouw kantoorruimte al bijna een decennium zeer laag. Er is nog steeds sprake van een ruime markt waar vraag en aanbod onvoldoende op elkaar aansluiten. De leegstand is daarmee structureel: 65% van het aanbod wordt al langer dan drie jaar voor verkoop of verhuur aangeboden. Door de huidige leegstand wordt de vraag afdoende bediend. Er is dus geen aanleiding om nieuw aanbod toe te voegen aan onze grondexploitaties.
Commerciële en maatschappelijke voorzieningen
Personeelstekorten bij commerciële voorzieningen is de belangrijkste trend. Daarnaast staan zij onder druk door hoge (operationele) kosten en het aflossen van coronaschulden. Ondertussen groeit de leegstand op veel plekken, mede door faillissementen en ondernemers die stoppen. Hierdoor zijn potentiële huurders voorzichtiger geworden. Ze kiezen steeds vaker voor goedkopere panden, wat leidt tot huurprijsdalingen voor het beschikbare aanbod. De absolute A-locaties zijn daarbij de uitzondering, waar weinig leegstand is en ondernemers bereidt zijn hoge huren te betalen.
Situatie in Almere : De situatie in Almere ligt in lijn met het landelijke beeld. De Detailhandelsvisie Almere 2020 vormt het kader waaraan plannen voor detailhandel en horeca worden getoetst.