Grondbeleid

In het Meerjaren Perspectief Gebiedsontwikkeling Almere (MPGA) 2025 hebben we de grondexploitaties geactualiseerd. Dit wordt als basis gebruikt voor de verwerking in de programmarekening. Het beschrijft dan ook de situatie per ultimo 2024. De boekwaardes zijn daarom bijgewerkt tot en met 31-12-2024. De grondexploitatiebegrotingen zijn geactualiseerd met prijspeil 01-01-2025.

De nog te realiseren kosten en opbrengsten in de herziene grondexploitaties zijn geactualiseerd, rekening houdend met de kosten en opbrengsten zoals die in 2024 zijn gerealiseerd. Voor de structurele prijs- en renteontwikkeling gedurende de resterende looptijd van de grondexploitaties zijn onderstaande parameters gehanteerd. Deze waren ook in de Programmabegroting 2025 opgenomen. De rente en disconteringsvoet zijn conform BBV-regelgeving bepaald.

bedragen x € 1.000

De belangrijkste mutaties van de portefeuille grondexploitaties bij het MPGA 2025 betreffen:

• In exploitatie nemen van de MVA gronden bij Twentsekant. Deze gronden zijn omgezet naar woningbouw en worden toegevoegd aan de grondexploitatie Nobelhorst (fase 5).
• In exploitatie nemen van de MVA gronden bij Vogelhorst. Dit betreft de laatste MVA gronden van dit gebied.
• In exploitatie nemen van MVA gronden bij Kruidenwijk Zuid-Oost. Deze zijn onderdeel van de nieuwe grondexploitatie Wisselweg/Oreganoweg.
• Afsluiting van de grondexploitaties Europakwartier West en De Laren/De Wierden.
• Afsluiting en nieuwe deelexploitaties binnen de grondexploitatie Openbare Gebieden en Verspreide Percelen.    

Na de actualisatie omvat de portefeuille grondexploitaties het volgende nog te realiseren programma en financiën per 01-01-2025:

 
bedragen x € 1 miljoen

Hieronder wordt de verandering in de portefeuille grondexploitaties ten opzicht van het MPGA 2024 beschreven.

• Programma MPGA 2025

Bij woningbouw zijn er in vergelijking met het MPGA 2024 in de portefeuille grondexploitaties 2.150 woningen toegevoegd. Het grootste deel hiervan komt door extra gronden van MVA in exploitatie zijn genomen. De belangrijkste mutatie vindt plaats bij Nobelhorst door toevoeging van fase 5. Bij Vogelhorst, Wisseweg/Oreganoweg, Hortus en Almere Centrum Buiten zijn de overige grotere mutaties.

In onderstaande tabel is de verwachte gronduitgifte binnen de bestaande grondexploitaties van het MPGA weergegeven. Deze aantallen betreffen alléén de grondexploitaties. De particuliere projecten en Oosterwold komen daar nog bij.

In totaal is in de lopende grondexploitaties nog ruimte voor uitgifte van circa 9.500 kavels woningbouw, 97 hectare bedrijventerrein, alsmede een beperkt volume kantoren en de nodige voorzieningen. De lopende grondexploitaties hebben een resterende looptijd die varieert van enkele jaren tot maximaal tien jaar.

We zien dat het leeuwendeel van de verwachte afzet woningbouw in de komende vijf jaar plaatsvindt. De afzet van de eerst twee jaar is relatief laag. Dit komt doordat veel plannen in de voorbereidingsfase zitten. Vanaf 2027 neemt de afzet flink toe, mede door de recent toegevoegde woningen in fase 5 van Nobelhorst. Wij hebben dan een constante bouwstroom van betaalbare woningen in een aantal jaren. Over een periode van vijf jaar bezien liggen de verwachte grondverkopen daarom hoger dan het vorige MPGA.
Vanaf 2029 begint het aantal te realiseren woningen te dalen, doordat de voorraad in de lopende grondexploitaties op raakt. Het is dus van belang om de komende jaren nieuwe gebieden in exploitatie te nemen om de productiecapaciteit op peil te houden en daarmee de woningbouwdoelstellingen te realiseren.

Bij de bedrijventerreinen wordt de komende jaren een ambitieuze jaarlijkse gronduitgifte van ruim 12 hectare verwacht, ondanks de netcongestie en verdozing. De verwachting is dat bedrijven hun creativiteit zullen gebruiken om het tekort aan stroom het hoofd te bieden. De afzet is voor de eerste 5 jaar in vergelijking met het MPGA 2024 licht toegenomen.

• Investeringen (bouw- en woonrijp maken)

De ramingen van de civiele investeringen zijn gebaseerd op de recente aanbestedingen in de markt. Het grootste deel van de ramingen is onderbouwd door de kostenramingen die zijn opgesteld door het gemeentelijk ingenieursbureau en externe bureaus. Voor investeringen die verder weg liggen in de tijd wordt gewerkt met kengetallen. De verwachting is dat de prijzen in de GWW-sector in 2025 en daarna licht zullen stijgen door stijgende loonkosten. Vergeleken met het MPGA 2024 zijn de ramingen van bouw- en woonrijp maken opgehoogd met € 77,3 miljoen. Dit is veroorzaakt door 2% indexatie en toevoeging van nieuwe gebieden. In 2024 is ook een directie bezuinigingsopdracht van 7% uitgevoerd bij grondexploitaties waar de kosten nog te beïnvloeden zijn. Hierdoor zijn de geraamde budgetten met € 12,8 miljoen verlaagd.

• Grondopbrengsten

De raming van de grondopbrengsten worden marktconform in de grondexploitatie opgenomen. De marktconforme prijzen zijn afgeleid van de meest recente transacties en residueel berekend. In 2024 was sprake van een lichte stijging in de woningmarkt. Dat is een belangrijk uitgangspunt voor de grondprijzen voor het MPGA 2025, die het prijspeil 1 januari 2025 kennen. De begrote residuele grondprijzen liggen over het algemeen iets hoger dan bij het MPGA 2024. De verwachtingen voor de woningmarkt zijn echter dat de huizenprijzen in 2025 verder zullen stijgen door de dalende hypotheekrente en hogere lonen, waardoor de leencapaciteit van woningkopers is verruimd. Ook de ontwikkeling van de bouwkosten is gestabiliseerd. Deze positieve ontwikkeling in de woningmarkt leidt tot een toename van de grondopbrengstramingen. Daarnaast zijn er nieuwe gebieden in exploitatie genomen, te weten Fase 5 Nobelhorst, Vogelhorst, Wisselweg/Oreganoweg en terugkoop gronden Hortus. De combinatie van beide ontwikkelingen leidt tot een toename van grondopbrengstramingen met € 290 miljoen bij het MPGA 2025 ten opzichte van MPGA 2024.

• Plankosten

Almere hanteert sinds lange tijd de plankostenscan (afgeleid van de landelijke methodiek) om de ramingen van de plankosten voor grondexploitaties te maken. De raming van de plankosten is geactualiseerd. Dit leidt tot een toename van de begrote plankosten met circa € 42,9 miljoen. Deze toename is deels toe te schrijven aan de algemenelontwikkelingen, de langere fasering van de grondexploitaties door onder andere netcongestie en de verhoging van de concernoverhead. Ook zijn de plankosten toegenomen door het in exploitatie nemen van nieuwe gebieden en de terugkoop van Hortus.

• Te behalen winsten in de toekomst

De portefeuille grondexploitaties heeft positieve eindwaarde. Dit betekent dat de totale grondopbrengstramingen hoger zijn dan de totale kostenramingen. Hierdoor kan er in de toekomst winsten worden behaald. De totale eindwaarde van de winstgevende grondexploitaties neemt ten opzichte van het MPGA 2024 toe met € 28,6 miljoen, van € 436,5 miljoen naar € 465,1 miljoen.   

• Risicoprofiel

Tegenover de positieve eindwaarde staat een risicoprofiel van de grondexploitaties. De risico’s zijn geïdentificeerd om ze te kunnen beheersen. Het risicoprofiel bestaat uit specifiek risico's (behorende bij betreffende grondexploitaties) en het projectmarktrisico (risico voor dalende grondprijzen bij verslechtering van de woningbouwmarkt). Het risicoprofiel is ten opzicht van het MPGA 2024 toegenomen met € 29,7 miljoen. Dit is ook logisch want de portefeuille grondexploitaties in 2025 is groter dan die van MPGA 2024.

• Netcongestie

De netcongestie blijft problematisch. De verwachtingen zijn onveranderd ten opzichte van vorig jaar. Voor de fasering van de woningbouwprogrammering gaan wij er vanuit dat het probleem beperkt blijft door de wettelijke aansluitingsplicht van de netbeheerder. Bij grootverbruikers, dat zijn met name bedrijventerreinen en voorzieningen, is de situatie nijpender. We houden er in het MPGA 2025 daarom net als vorig jaar rekening mee dat de gronduitgifte voor bedrijven en voorzieningen de komende jaren relatief laag zal zijn. Concreet denken we tot 2029 alleen grond te kunnen uitgeven voor grootverbruikers die al vóór de congestieproblematiek een aansluiting hadden aangevraagd of die met een kleinzakelijke aansluiting uit de voeten kunnen. Omdat er grote onzekerheid bestaat wanneer de netcongestie wordt opgelost, en de ervaring tot nu toe leert dat de situatie eerder slechter dan beter wordt, hebben wij hiernaast een scenario uitgewerkt waarin we ermee rekening houden dat er meer vertraging in gronduitgifte zal zijn. We houden er dan rekening mee dat we van 2026 tot 2029 helemaal geen gronden uitgeven voor bedrijven en voorzieningen. Voor de financiële gevolgen daarvan hebben we een extra buffer in het harde weerstandsvermogen opgenomen.

• Stikstofproblematiek

De problemen in het stikstof-dossier zijn door het uitblijven van concrete acties op rijksniveau nog onverminderd groot. Dat betekent dat lopende ontwikkelingen over het algemeen door kunnen gaan, maar dat het problematisch blijft om nieuwe of gewijzigde omgevingsplannen vast te stellen. Voor de gebiedsontwikkelingen in het MPGA 2025 zijn de huidige consequenties verwerkt.

• Programma Kostenverhaal

Bij particuliere initiatieven voor (her)ontwikkeling wordt de gemeente geconfronteerd met kosten, zoals plankosten of aanpassingen in de openbare ruimte. De gemeente is wettelijke verplicht de kosten die direct samenhangen met zo’n herontwikkeling op de particuliere initiatiefnemer te verhalen. Dat noemen we kostenverhaal. Maar er zijn meer investeringen, bijvoorbeeld in de infrastructuur van een wijk, noodzakelijk door herontwikkelingen. In de Kadernota Grondbeleid is kostenverhaal als instrument benoemd voor herontwikkelingen op locaties zonder grondexploitatie. Met het Programma Kostenverhaal wordt via de bijdrage voor bovenwijkse kosten en vereveningsbijdragen invulling gegeven aan de uitwerking van het hiervoor benodigde instrumentarium. Met dit pakket van maatregelen bereiken we dat álle plannen, ook die van particuliere initiatiefnemers, bijdragen aan de ontwikkeling van de stad. En we verschaffen duidelijkheid aan initiatiefnemers over wat de gemeente van hen vraagt. Wanneer het Programma Kostenverhaal door het college is vastgesteld, heeft dat geen directe gevolgen voor het grondbedrijf. Pas in een later stadium zullen aan de raad instellingsbesluiten worden voorgelegd, waarbij de financiële stromen worden vastgelegd.

• Ontwikkeling Zuidoever Weerwater

Op dit moment wordt gewerkt aan een masterplan en de bijbehorende financiële verkenning voor het hele gebied van Zuidoever Weerwater. Dit is ook inclusief de optimalisatie van de Hortus. Dit hele gebied gaat een aantal nieuwe bedrijventerreinen voor Almere toevoegen. Daarnaast komen er ook meer woningen bij de Hortus. Het masterplan wordt in het voorjaar van 2025 aan de raad voorgelegd.

Het voeren van actief grondbeleid met grondexploitaties brengt financiële risico’s met zich mee. In het weerstandsvermogen van het grondbedrijf worden reserves getroffen voor deze risico’s. In elke grondexploitatie wordt rekening gehouden met specifieke projectrisico’s. Daarnaast worden marktrisico’s en macro-economische risico’s in beeld gebracht om de mogelijke financiële consequenties van tegenvallende marktontwikkelingen op de hele portefeuille aan grondexploitaties op te kunnen vangen. Door de netcongestieproblematiek hebben wij ook hiervoor een scenario berekend.

Marktrisico’s

In totaal zijn drie scenario’s berekend: Voorzichtig, Crisis-licht, en Crisis-zwaar. De belangrijkste parameters zijn lagere afzet, lagere grondprijzen en hogere rente. Deze parameters zijn per grondexploitatie doorgerekend. In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en de financiële effecten per scenario weergegeven en afgezet tegen het referentiescenario uit het MPGA 2025.

In het voorzichtige scenario ligt de afzet van woningbouwkavels structureel circa 5% lager dan het referentiescenario. De opbrengststijging ligt met 1,0% lager dan in het referentiescenario, terwijl de rente met 2,5% juist hoger ligt. Op basis van deze parameters hebben de negatieve grondexploitaties en risico’s een saldo van € 100 miljoen, wat € 10 miljoen hoger is dan in het referentiescenario. Dit bedrag is reeds opgenomen in de berekening van het weerstandsvermogen en daarmee al afgedekt.

In de scenario’s crisis-licht en crisis-zwaar daalt de afzet van woningbouw naar 500 woningen voor één tot enkele jaren. Bij bedrijventerreinen zakt de afzet naar een niveau van slechts 2 hectare voor enkele jaren. De grondprijzen gaan eerst flink dalen en na enkele jaren vindt herstel plaats. We zien dat in beide crisis-scenario’s de benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties groter wordt. De vraag is steeds of we dat kunnen opvangen binnen de beschikbare buffers. In totaal hebben we € 157 miljoen buffer beschikbaar, namelijk de voorziening voor de verlieslatende grondexploitaties (€ 72 miljoen) en de harde reserves binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf (€ 85 miljoen).

Bij het scenario crisis-licht houden we rekening met een benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties van € 169 miljoen. In dit bedrag zijn ook extra plankosten opgenomen, omdat we ervan uit gaan dat de afbouw van personeel minder snel gaat. Daardoor vallen de plankosten hoger uit. Bij het scenario crisis-zwaar speelt hetzelfde, en daar bedraagt de benodigde voorziening € 213 miljoen. In beide gevallen kan dat niet worden opgevangen binnen de aanwezige buffer van € 157 miljoen. Dat komt doordat de grondexploitaties Kustzone Poort en Kustzone Haven negatief worden. Omdat we de kans dat deze scenario's zich voordoen gelet op de huidige marktsituatie klein achten, zien wij nu geen aanleiding om de buffers hiervoor aan te vullen.

Netcongestie

De consequentie van netcongestie voor de grondverkopen is vertraging in de gronduitgifte. Om de financiële consequenties van netcongestie in beeld te brengen hebben we daarom een apart scenario doorgerekend. In dit scenario gaan we er van uit dat we voor grootverbruikers, dat zijn bedrijven en maatschappelijke en commerciële voorzieningen, vier jaar lang geen enkele gronduitgifte kunnen realiseren. Dat is somberder dan de basisraming in de grondexploitaties, want daarin veronderstellen we dat we de komende jaren nog beperkt grond kunnen uitgeven voor bedrijven en voorzieningen.
Voor woningbouw is de problematiek beperkt. Wij gaan er vanuit dat netcongestie bij woningbouw zich voornamelijk voordoet aan de oostkant van Almere omdat onderstation Zeewolde een beperkte capaciteit heeft. Dat kan over enkele jaren leiden tot problemen bij de grondexploitaties in Hout. Het onderstation in Almere-Haven heeft ook een capaciteitsprobleem, maar in dat gebied hebben we in de lopende grondexploitaties nauwelijks woningen zitten.
Dit scenario leidt tot substantiële vertraging in de gronduitgifte voor bedrijventerreinen en voorzieningen, maar het is niet nodig gronden uit exploitatie te halen. De financiële impact is even groot als vorig jaar: € 3,7 miljoen. Dat komt doordat de saldi van enkele negatieve grondexploitaties verslechteren. Dit bedrag reserveren we in het harde weerstandsvermogen.