Wonen

We blijven het uitgangspunt in de woonvisie trouw; we bouwen aan een stad en niet alleen aan woningen. In het nieuwe coalitieakkoord, dat vastgesteld is in 2024, is veel aandacht voor wonen. Het doel om zoveel mogelijk mensen een passende woning te bieden is niet veranderd, de manier om dit te gaan bereiken is dat wel. Dit is verder uitgewerkt en heeft uiteindelijk geleid tot het agendavoorstel ‘Trendbreuk woningbouw’ dat in de raad besproken is. Hierin staan nieuwe uitgangspunten om de woningbouw te versnellen en om meer betaalbare woningen te bouwen, waarbij we ook nieuwe gebieden hebben aangewezen.
Daarnaast zijn er eind 2024 nieuwe afspraken gemaakt met woningbouwcorporaties. Onderdeel daarvan is dat we afspraken hebben gemaakt over het toevoegen van 1000 sociale huurwoningen. Daarnaast gaan we beter sturen op passende en meer betaalbare koopwoningen.

Er is een nieuwe Huisvestingsverordening opgesteld in 2024 en deze is begin 2025 aan de raad voorgelegd. We regelen hier bijvoorbeeld in dat woningzoekenden met lokale binding voorrang krijgen op het verkrijgen van een sociale huurwoning.

Een stad waar voldoende groen en blauw aanwezig is. Ruimte is om te wonen, werken en recreëren. We willen ook een stad zijn waar iedereen een passende woning kan vinden. Maar we zien ook dat een betaalbare, passende woning niet meer voor iedereen vanzelfsprekend is. We hebben daarom een ambitieuze Woonvisie opgesteld die moet bijdragen aan het oplossen van het woningtekort. Een ambitie die uw raad ook heeft ondersteund in de discussie over het Koersdocument 2024. Ondanks de uitdagingen blijven we ons in 2024 inzetten om passende woonruimte te bieden voor al onze inwoners.

Waar we bij het opstellen van de begroting voor 2024 zagen dat de woningmarkt aan het afkoelen was bleek dat slechts een korte dip. In 2024 is de markt weer meer oververhit geraakt. De betaalbaarheid is hiermee verder onder druk komen te staan. De ontwikkelingen blijven grillig.

We bouwen aan een stad, niet alleen aan woningen. Dat betekent dat we alle randvoorwaarden daarvan meenemen in onze plannen voor woningbouw. We hebben deze intentie voor nieuwe gebieden ook opgenomen in de Trendbreuk woningbouw. Hierin nemen we al dit soort randvoorwaarden mee bij de ontwikkeling van woningbouw. Een voorbeeld voor een aanzet daartoe is de toekomstvisie Hart van de Stad, waarbij ook gedacht wordt aan groen en mobiliteit in het centrum als daar meer woningen gebouwd gaan worden.

We zien dat de woningmarkt afkoelt. Door de hogere rente hebben mensen minder te besteden. Investeerders zijn minder bereid risico’s te nemen waardoor het niet altijd meer vanzelfsprekend is dat een aanbesteding voor woningbouw slaagt. Daarnaast raakt ons stroomnet vol waardoor het moeilijk wordt om voorzieningen als scholen te realiseren. Dit is belangrijk want naast woningen heeft een (nieuwe) wijk ook voorzieningen nodig. Bij het ontwikkelen van nieuwe woningen hebben wij rekening te houden met vele randvoorwaarden, wonen, groen, klimaat en mobiliteit hebben ruimte nodig. Binnen de planvorming maken we de afweging hoe we deze belangen zo goed mogelijk kunnen wegen. Bij het maken van bouwplannen in 2024 wegen we alle randvoorwaarden en belangen tegen elkaar af.

We hebben geconstateerd dat we achterlopen op het behalen van onze doelen. Daarom moeten we een been bijzetten en anders te werk gaan. Niet om in te grijpen in bestaande plannen maar door nieuwe plannen te versnellen. Wij hebben met de Trendbreuk woningbouwprogrammering Almere een breed programma aan acties, met een tijdshorizon tot 2040, opgesteld. Dit telt op tot een extra bouwambitie van ruim 15.000 woningen en het herstellen van het percentage sociale huur naar stadsbreed 30%. Met de Trendbreuk wordt niet alleen het aandeel sociale huurwoningen verhoogd, maar worden er meer woningen gebouwd dan tot nu toe gepland was. Met de Trendbreuk maken we ook duidelijkere keuzes in prioriteiten en programma. Een voorbeeld hiervan is de afspraak om voortaan 40% sociaal te gaan bouwen bij nieuwe woningbouwprojecten en door eerst in te zetten op kansrijke projecten. De verdere keuzes maken we in het afwegingskader in 2025. Dit alles gaan we nu doorvertalen in een nieuw Stedelijk Woningbouwprogramma Almere (SWPA).
We hebben over het eerste kwartaal 2024 een Kwartaalrapportage Bouwen en Wonen aangeboden aan de raad. De Kwartaalrapportages van kwartaal 2 en 3 zijn gecombineerd aangeboden in oktober. We hebben de Kwartaalrapportage van kwartaal 4 aangeboden in februari 2025. We hebben de kwartaalrapportages in 2024 verbeterd qua informatiewaarde en zullen dit blijven doen. We bieden de rapportages in principe 7 weken na afloop van het kwartaal aan de raad.

We willen in de periode van 2020 tot 2030 25.000 woningen bouwen. Deze ambitie is vertaald in het Stedelijk WoningbouwProgramma Almere (SWPA). Vanaf 2023 stellen we deze woningbouwplanning jaarlijks bij om beter te sturen op onze woningbouwopgave. Sinds een jaar bieden we uw raad ook de Kwartaalrapportage Bouwen en Wonen aan. We blijven deze ontwikkelen en hier gaan we in 2024 mee door. Zo kunt u zich een beeld vormen over de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt. We moeten ons blijvend inzetten om de woningproductie hoog te houden. Sturen van de woningbouwopgave is de komende jaren hard nodig.  De opgave is onverminderd groot, maar het realiseren van de bouwopgave is een stuk moeilijker geworden. Daarom moeten keuzes worden gemaakt in prioriteiten en programma.

De druk op de sociale huursector blijft hoog. Daarom hebben we afgesproken om voortaan meer sociaal te gaan bouwen, in de zogenaamde 40-40-20 verhouding. Dit betekent dat in nieuwe projecten, op stadsdeelniveau, gestreefd wordt naar 40% sociale huur en 40% betaalbaar middensegment.  
Om de bouw van sociale huurwoningen aan te jagen hebben we, in goede samenwerking, nieuwe prestatie- en productieafspraken gemaakt met corporaties. Er zijn harde afspraken gemaakt om gedurende de komende 4 jaar 1.000 woningen extra te gaan bouwen. We maken jaarlijks aparte vijfjarige voortschrijdende productieafspraken met concrete nieuwbouwaantallen, met aandacht voor specifieke doelgroepen zoals jongeren en senioren. Met prestatieafspraken kijken we ook naar van Groot naar Beter. Met deze regeling krijgen sociale huurders voorrang als ze verhuizen naar een kleinere, beter passende woning. Samen met de corporaties kijken hoe we de doorstroming kunnen bevorderen, onder meer door het optimaliseren van de ‘Van groot naar beter’ regeling (uitbouwen en verbeteren). We doen een pilot van twee jaar (2025 en 2026) met het meenemen van de oude huur bij ‘van groot naar beter’ ook bij een overstap naar één van de twee andere corporaties.

We hebben in 2024 veel onderzoek gedaan naar het realiseren van 600 flexwoningen in Almere. Op verschillende locaties liepen we tegen verschillende problemen aan. Zo moeten de flexwoningen die gerealiseerd zouden worden in het Annapark nog in productie worden genomen. Oosterwold bleek een ongeschikte locatie hiervoor omdat de locatie benodigd is voor ofwel permanente woningen, ofwel maatschappelijke voorzieningen. In antwoord op schriftelijke vragen zijn wij uitgebreid ingegaan op de stand van het bouwen van flexwoningen in Almere.

De wachttijd voor sociale huurwoningen in Almere is al jaren hoog. De laatste jaren maken meer mensen aanspraak op een huurwoning, waardoor de druk op de woningmarkt toeneemt. De doorstroom vanuit de sociale huursector is zeer beperkt. Hierdoor komen er weinig sociale huurwoningen vrij om de groep ‘urgente’ woningzoekenden altijd tijdig een passende huurwoning te bieden. Het risico bestaat dat de groep woningzoekenden zonder urgentie steeds minder kans maakt op een huurwoning. Samen met ontwikkelaars en woningcorporaties maken wij plannen om de voorraad sociale huurwoningen te vergroten. Wij werken aan de planning voor de bouw van 600 flexwoningen om de voorraad woningen sneller uit te breiden.

Oosterwold blijft uniek in Nederland maar ook een experiment waarin we continu blijven leren en verbeterpunten aanpakken. De verbeterpunten hebben onder andere geleid tot een raadsbesluit over het nemen van regie bij de hoofdinfrastructuur. Voor het nog te ontwikkelen deelgebied 1B ontwerpt de gebiedsorganisatie (de samenwerking tussen Almere, Zeewolde, Rijksvastgoedbedrijf, provincie en waterschap) daarom vooraf een ruimtelijk raamwerk. We werken nu toe naar een collectieve vorm van gronduitgifte. Dat vraagt wel om een andere werkwijze, planologische procedures en betrokkenheid van binnen de gemeente en dat kost tijd.
In 1A hebben we een co-creatieproces met bewoners doorlopen om zo te komen tot een waterplan. Dit is met herstelmaatregelen voor de waterstructuur. Wij hebben hierin een faciliterende rol. Voor stadslandbouw hebben we hulpmiddelen ontwikkeld. Ook is het Centrum Stadslandbouw opgeleverd, waar stadslandbouwers terecht kunnen voor de verwerking en distributie van hun producten.

De aanbesteding voor het kavelwegriool is voorbereid en levert voorjaar 2025 een resultaat op waarna een aannemer kan starten. Ter voorbereiding hebben we met veel kavelwegverenigingen gesprekken gevoerd en schetsontwerpen gemaakt. Er zijn tijdelijke voorzieningen getroffen waar nodig.  De decentrale zuivering is opgeleverd. Het hoofdriool is deels aangelegd. Juridisch is het opstalrecht voorbereid. En er is – op verzoek van bewoners en raad- een bemiddelaar aangesteld.

In 2024 hebben we nog geen vestigingsbeleid voor Oosterwold ontwikkeld. Dit pakken we in 2025 op. De urgentie is minder aangezien bedrijven door netcongestie niet eerder dan in 2029 in aanmerking kunnen komen voor een stroomaansluiting. Daarnaast is met corporatie GoedeStede een ruimtelijke verkenning gedaan voor de inpassing van 200 sociale woningen. Besloten is geen flexwoningen, maar 200 permanente woningen te ontwikkelen. Het is nodig om hiervoor een nieuw Oosterwolds kaveltype te ontwikkelen, qua prijs en bebouwingsvoorwaarden.  

Bewoners en ondernemers krijgen in Oosterwold de ruimte om zelf vorm te geven aan hun eigen woon- en leefomgeving. Daarmee is Oosterwold uniek in Nederland. Het is een experiment en dat vraagt ook om reflecteren, leren en waar nodig aanpassen. Zo zijn we tegen een aantal verbeterpunten aangelopen. In deelgebied 1B gaan we daarom een aantal zaken anders organiseren, en in deelgebied 1A herstellen. We gaan riolering  aanleggen en kijken hoe om te gaan met kavelwegen, handhaving op stadslandbouw en de doorwaadbare zones (openbaar toegankelijke randen van de kavels). We willen ook betaalbaar bouwen mogelijk maken en kijken naar het meer geclusterd uitgeven van gronden en het begeleiden van initiatiefnemers. In 2024 gaan we ervaring opdoen met dat laatste. Ook gaan we in 2024 een Oosterwolds vestigingsbeleid voor bedrijven formuleren en in de praktijk brengen. Met de Almeerse woningcorporaties onderzoeken we hoe flexwoningen in Oosterwold een plek kunnen krijgen.

Het in opdracht van BZK uitgevoerde onderzoek is opgeleverd en leidde tot de conclusie dat het toevoegen van 5000 woningen niet haalbaar is binnen de huidige spelregels. Bij het bezoek van minister De Jonge in februari 2024 hebben de leden van het Bestuurlijk Overleg Oosterwold met de minister afgesproken een verkenning te doen naar de mogelijkheid van het realiseren van meer woningen binnen de Oosterwoldse kaders. Dat heeft geleid tot de conclusie dat dat met introductie van de ‘kernkavel’ zoals deze in de Structuurvisie staat, mogelijk is. Bij de afspraken in het BO-MIRT op 7-11-2024 is dit meegenomen

We voeren eerst de verbetervoorstellen in deelgebied 1 door. Daarnaast wachten we een onderzoek in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken af over het bouwen van 5.000 extra woningen in Oosterwold. De uitkomsten van dit onderzoek zijn bepalend voor de keuzes in deelgebied 2.